因人事变动而备受市场的万科于8月29日晚间披露了上半年业绩 。数据显示，万科上半年营业收入再创历年同期新高，同比增超14%；与此同时，营业利润、净利润均呈同比下滑的态势 。
“万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要 。”在今日上午举行的中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜频频强调“稳”字 。行业调控趋紧的背景下，房地产行业的转型可谓浪潮汹涌 。力争成为“城乡建设与生活服务商”的万科，又将以什么方式冲向这股浪潮？
营收再创同期新高
但净利润不及去年
财报显示，2021 年上半年，万科实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.19%，创上市以来同期新高 。
图源万科半年报
不过，受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润同比下降 11.68%至 110.5 亿元；营业利润也同比下滑17.23%至219.8亿元 。房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 18.0%，较 2020 年同期下降 6.02 个百分点 。
一增数减，引人注目 。在中期业绩发布会上，祝九胜也就净利润下滑一事作出了回应 。祝九胜表示，中期业绩净利润的下降主要有三个原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务带来的相关影响 。
在销售层面上，据财报数据，2021年上半年，万科房地产开发业务实现合同销售面积 2191.7 万平方米，合同销售金额 3544.3 亿元，分别同比增长5.5%、10.6% 。对比2019年同期，则分别增长1.9%、6.1%，涨幅较为微弱 。
毛利率的下降则与地价有关 。财报显示，万科上半年获取新项目 95 个，总规划建筑面积 1505.9 万平方米，均价为 7480 元/平方米 。这一均价相较于去年同期的 6368 元/平方米，上涨超 17% 。
增长有限的销售规模，不足以对冲下降的毛利率，效果暂未显现的转型业务也在一定程度上削弱了净利润的表现 。不过，由于房地产行业结算的特殊性，上半年的盈利状况并不能完全代表全年的盈利走势 。
以万科往年的半年报业绩为例，2020年上半年，万科实现营业收入1463.5 亿元，净利润 125.1 亿元，分别占2020年全年营业收入、净利润的34.9%、30.1%；2019年，万科上半年的营业收入、净利润分别占全年营收、净利的37.8%、30.4% 。
换而言之，按往年数据，万科有将近70%的净利润会在下半年结算 。而万科也在财报中释放了一个良好的信号：截至报告期末，万科合并报表范围内有5377.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 7819.1 亿元，较上年末分别增长 9.3%和 12.0% 。
多元化转型效果暂未显现
收并购占投资额近四成
万科的转型键，在2012年早已摁下 。除房地产开发、物业服务外，万科在近年陆续入局了租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、教育业务等板块，2020年进军养猪领域 。
在房地产调控的持续影响下，万科寻求在地产之外找到新的增长点，乃大势所趋，但转型并非易事 。据2021年半年报，房地产开发业务及相关资产经营业务仍是万科的中流砥柱，占上半年营收94.3%；其次是物业服务，占比5.1%，其他领域收入合计占比仅为0.6% 。从数据来看，转型仍较为缓慢 。
祝九胜也在中期业绩发布会上承认了这一点 。“转型业务效果还没真正体现，还需要时间 。”
不过，对比往年年报，万科的转型业务仍取得了一定的进展 。以由万科物业更名而来的万物云为例，在报告期内实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3% 。
采访人员也留意到，就在不久前的8月6日，万物云迎来了新的合作伙伴 。当天，阳光城发布公告称，拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云，并换取万物云4.8%股份 。阳光城董事会秘书徐慜婧则称，阳光智博不单独上市，而是换股4.8%和万物云合作，是相信行业龙头万物云带来的资本溢价 。
图源阳光城公告
除业务转型外，外界对万科的收并购动向也颇为 。从“接盘”泰禾、华夏幸福，到“兜底”蓝光发展，再到近期传出的收购恒大资产传闻，万科一度被称为“白马骑士” 。
对于收购恒大资产的传闻，祝九胜在业绩发布会表示，与恒大在过往有项目层面的合作，最近几个月有接触，也有一些探讨，到目前没有实质性的、更多的合作 。对泰禾，则一直有个小组在密切联系，帮忙把一些专业问题关和给一些建议 。“符合条件的，我们仍然是会履约的 。”祝九胜称 。
在被问及万科收购的蓝光和华夏幸福项目是否开始操盘时，祝九胜称，在蓝光收并购的三个项目，处于正常的开发节奏当中；关于华夏幸福，最近一年多没有项目层面的合作和谈判 。
“整个土地市场供应端呈现多元化特征，包括集中拍地、并购等 。过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近 40% 。”万科执行副总裁首席运营官刘肖透露 。
“三条红线”全部归绿档
中长期目标仍是“活下去”
布局多元化业务，收并购动作频频，万科的资金流现状如何？
财报披露，目前，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7% 。参照“三线四档”的融资规则，万科在上半年实现回归并保持“绿档” 。
具体来看，万科在几项指标上的表现可圈可点 。数据显示，截至报告期末，万科的有息负债金额为 2687.1 亿元，与去年同期相比仅减少42.7亿元 。不过，在有息负债金额与去年差别不大的情况下，万科的利息支出大幅下降了14.5亿至63.1亿元，同比减少18.7% 。
图源万科半年报
持有货币资金也在逐年增长 。截至报告期末，万科持有货币资金 1952.2亿元，高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 843.0 亿元 。2019年、2020年同期，万科持有的货币资金分别为1438.7亿元、1942.9亿元 。
此外，上半年万科综合融资成本为 4.27%，同比下降 32bps 。
手握近2000亿货币资金的万科，未来会如何安排这笔巨额资金？万科再次强调“稳健为主” 。
“整个行业的游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整 。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要 。”祝九胜称 。
走稳健路线的万科，在行业增速放缓、政策持续调控的背景下，能否推动企业转型发展更上一层楼？答案未知 。半年报披露后，截至今日收盘，万科A股价跌7.03%，报19.43元每股 。
奥一新闻采访人员 林少娟
【万科怎么样 万科地产靠谱吗】
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