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中心区规划 城区功能板块

生活经验知识分享


最近楼市情绪诡异动作也诡异
一夜入春又一夜入冬
估计想买房的朋友也被整蒙圈了节奏乱套

今天不说这个问题换个视角反观天津楼市
当看不透拿不定时有两个选择第一是不看了第二是跳出来再看

现在的天津楼市沙子和金子混一盘脏水和孩子一起泼
熊市利好被吞噬价值被扭曲更需要跳出来看真相

最近天津规划局印发了天津市新型居住社区城市设计导则试行
城市设计导则对楼市影响不大更多是建筑规范要求

但文件中有张图片暴露了天津板块的重大玄机

这张图是想说运用城乡断面规划设计理论指导新型社区在城市不同区位上的空间形态分布

形态分布不重要不同区位才重要
都有哪些区位

城市核心区城市中心区一般城市区市郊区乡村区自然区

默默的官方对各板块的定位已经安排好
导则将津城不包含绿屏划分为225个板块细看下来只有16个板块地位不一样

城市核心区红色聚集海河中游是天津商业密度最高的地方
也就是津城CAZ不意外不质疑不可替代

哪些板块被列为城市中心区很重要

城市中心区
橘色
是指区域中心是片区内的中心活力圈层

擒贼先擒王选房先找中心

市区天拖奥城文化中心新八大里富民路新开路子牙河天泰路海河柳林

雨露均沾

南开还能成长的板块就是天拖了
没有大面积新区未来都是插花地
插的花再好看也是一枝远不及一片花海来得震撼
所以插花只能走妖艳路线够美才惹人爱

天拖可以成为花海4万高层站得住只是楼市情绪不好看哪都不值

南开北部南部都有大商圈中部就在天拖
不用期待咸阳路10年内没机会

文化中心是主中心是灯塔没有居住
津城没有板块能担得起主中心的担子和平老城厢海河都不行

文化中心对路子全新大型商业集群有面子有里子是地标

文化中心主中心

记住关键一点天津主中心在南边主中心重心
哪沉去哪城市天平没那么快掰回来要图确定性

河东河北红桥照样有机会
南边是高速赛道北边是低速赛道都在跑

富民路新开路子牙河天泰路半径收缩到原点

它们仨的中心区只能贴着CAZ飞行翅膀还不够硬
这是城市运营能力的问题值得深思

海河柳林得说一下
太大了不好整操盘手很关键
它像当年的新八大里一样需要一波东风但现在天儿好了不刮风了

北岸河东东丽部分被列为中心区也就是海河柳林的中心
南岸以居住为主有大型公园

三批次要卖南岸津南4块地卖主儿心理价位185万平米比河东还贵
这个地价已经为概念透支了

环城程林金钟北辰活力区铁东北路南站高新区空港

空港行政属于滨海暂且按地理位置归到环城

两个板块挺意外程林铁东北路
以为东丽会把中心放津滨大道没想倒它只是一般城市区

程林才是城市中心区
这是板块迭代也是城市更新

鸡蛋不能都放一个篮子东丽环内不能只有津滨大道

程林地位不低是产城融合还有森林公园
扶植它是东丽接下来的大事自然启动周期不会短

诶铁东北路竟被定为城市中心区
被黑被农药厂拖拽被未来城截胡这两年铁北背字儿走的喝凉水都塞牙

导致事实上崩盘迎来干瞪眼行情
洋房降到精装16万平米比最高点跌了30多
得承认这种需要持续投入资源的地方当年短期暴涨毫无疑问是泡沫

不过现在也有点跌过头了按地段价值洋房18万平米正常
但农药厂残留一天治理不好地段价值只能是个概念
【中心区规划 城区功能板块】
铁北有机会先别一棍子打死

金钟板块也是城市中心区仅限金钟河大街延线以南
地铁修过去了高低也得充分利用
现在想批地铁可费劲了为避免城市债务太高对地铁扩张也管控只能PPP这需要金主

北辰活力区暂时看作一个活在未来的中心区吧

南站华苑高新区空港是环外仅有的3个城市中心区
这么大面积就选了仨你大爷还是你大爷

从南站把居住改商业的那一天就知道它非池中物
津雄高铁不用赌了最近发的规划已经确定走南站板上钉钉

只要津雄开建房价跳涨一点毛病没有
但更重要的是连通北京
建这么多大型商业鹏瑞利大健康高端养老奥特莱斯复游城是让北京人或者北漂来消费
扎心的说不是给天津人准备的消费水平还不够

现在新增了早7点从南站到北京的高铁摆明要搞定双城通勤
南站瑕不掩瑜

华苑高新区是天津的超前板块卖的是产业
南方城市买房跟着产业走人家产业牛啊天津没体现出来房价也没反应
虽说熊市什么利好都听不见听不见但别忽视它产业的牛X
360曙光超算中心中电科创园华为马上要来字节跳动拎起哪个都是高薪产业真是个有钱的板块

资源最终应靠近财富产生的地方如果不是说明还未到时候
倘若与强二线城市说天津距离主城最近的高薪产业园房价才2万他们会惊掉下巴

华苑高新区属于既有潜力又被低估

空港光吃大公建的红利就够了它是东部公认的中心
机场没啥用结合了商业才有用这个暂不期待

最关键是京滨高铁抱住北京通州副中心的大腿牵住牛鼻子

诶发现个问题

热门黑马新梅江水西没被列入城市中心区而是定位一般城市区
为什么呢

它们都有稀缺自然资源板块标签注定是生态宜居
一般城市区的定义恰好是生态宜居圈层提升居民生活品质促进城市可持续发展
另外新梅江北部的新八大里文化中心已经是中心区水西旁边的天拖也是中心区

同一片区内不需要这么多中心区

这只是新梅江和水西的定位并不影响它们成为富人区
富人区以高端改善为主含有产品溢价买的更多是居住与投资是两条线

但只要板块持续建设地段价值还会增长现在并未被低估

还有些板块连一般城市区都没被划入

比如新立华明大张庄双青大寺李七庄
后发优势比较弱建设重点不在它们身上只作为疏解市区人口提供新的居住空间

其它再偏远的地方会有终生站岗的可能性
贵没有理由便宜是理所应当不要无知无畏

看完局部再看整体有几个特点

01

天津南强北弱的局面改不了

均衡发展要人又要钱如果都没有那发展个锤子啊
不要听说什么要看做什么

现在把核心区中心区更多放在南边懂了吗
世道艰难别逆势

02

西青是新市区不是说说

它与环城另外三区已不在一个赛道好资源太多别人追不上
看板块颜色环外只有西青能事实性融入主城其它都是名义上

西青迟早能改变城市结构
能够上西青尽量够区大于板块

这个导则可以作为观察城市的一个维度

天津的板块还在不断体系裂变
从一开始就要明白寻找潜力板块和洼地板块是两种不同玩法
到目前为止除了中心商务区和华苑高新区两者兼有还没看到第三个

周期也好涨跌也好长期更重要的是区运城运

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