编者按
操盘一个源于股市的词如今在楼市中却频频上演泛政务交付超10年小区房价要冲2万庐阳原18万小区一夜涨价1万肥西新盘刚交付二手房挂价27万经开某小区业主集体申诉要上168中学
一些有意识的操盘抱团涨价行为给楼市带来了诸多不确定因素也营造了一种极其浮躁的情绪它们为什么这么做成功了么又给区域带来了怎么的格局洗牌365淘房安徽楼市独家策划谁在操盘带你走近那些不安分的小区
都说树大好乘凉不假
肥西深入经开新房17万也能秒光靠近高新二手房刚交付也敢挂29万包河南部几个板块逼近省府新房就营销省府北的概念出手速度不俗
但老话说得好
打铁还得自身硬
马克思也说外因必须通过内因起作用
外在条件再优越内里靠不住
一手好牌也能打得稀烂
这句话适用在合肥楼市不得不提到的就是信旺华府骏苑这可是合肥二手房市场上的可怜孩子
1
政务天花板罩不住的例外
政务区是合肥二手房天花板这句话被说烂了
学区好位置佳商务多大人物多走在银泰中心天鹅湖市政府附近的大路小路上五米一辆大奔十米一两宝马
勿杠只认识这俩好车什么大众底下带字母加长林肯看见了也认不出来
穿行在街上的都是西装革履光鲜亮丽的都市精英
更多富贵扎堆就有更多富贵向往循环往复
政务的资源更集中更优质
房产价值也随之被影响顺带的泛政务的房产也因地理位置
近水楼台
而得道升天
政务东有包河恒大水晶国际广场高挂396万
政务南有肥西的禹洲华侨城敢挂价44万截止发稿前
可查最高成交价已达27万
政务西更不用说了高新的强大后台还有科大附中梦园中学等名校的影响力致使连
回迁房都挂上了4万
政务北亦如是名校政务影响力外溢蜀山区的当代moma挂价4万起步光明世家33万起步两盘挂牌上限都是49万
如今的绿中介也只能看到5万以下的房源
就是潜山路东的金色名郡也挂到了36万
政务区的天花板光环照射范围着实是大但众所周知的是就在政务北蜀山南七的
信旺华府骏苑
可算是一点也没享受到政务的光环
同处一个板块一个学区一个地段信旺华府骏苑北边的港汇广场挂价1326万东边的航鑫家园挂价1223万金色名郡都挂到36万南边的丁怡花园挂价也在145247万西边更不用说了哪个不是
顶格挂价49万
唯有信旺华府骏苑还在
9000元起步
6月可查的最高成交价也只有17万大多都在1215万之间
图中介朋友提供数据
在二手房网站上可查看的房价走势上信旺华府骏苑的均价一直徘徊在
15万的水平线上
比板块均价低了2000元左右
坐实了泛政务板块的低洼小区之名
但是华府骏苑的
价格行情已经出现变化了
【华府骏苑房价 华府骏苑小区】
2
业主的自救指南
现在的信旺华府骏苑在售房源
高挂价已经到了317万
直追其东边的金色名郡
变化发生的时间在今年1月到4月之间合肥二手房正处在调控前的躁动时期
先是在1月下旬网传一张信旺华府骏苑的成交图说是一套118平的2居室以31万的单价成交了
后又是3月份有业主在信旺华府骏苑的楼梯间发现有人张贴了一张倡议书倡议指出
由于近期合肥房产市场的变化华府骏苑周围房价暴zhang
华府骏苑一期二期三期建议均价不低于元平要求全款急售可放到元城市5米6小区指导价不低于元平尚都金座银座不低于元平低于该指导价格的请速调整让资产回归价值
不然属于扰乱市场行为受到全体业主的谴责
图信旺华府骏苑实拍图密度
原因几何是地铁修到了家门口是小区
物业换了
是
绿化重整了
是小学也变成了名校还是所属的五十中东校望江路校区今年中考成绩优异
好像都没听说
只是当时合肥房产市场变化然后周围房价暴zhang了而处于相同地段的华府骏苑也应该上调不然就是扰乱市场就会受到全体业主的谴责
事实证明那套31万成交的房源
实际上是14万成交的
有人在原成交图上进行了
PS处理
事实也证明任是集体从15万挂到2031万
市场也是按照自己的规律走的
图中介朋友提供数据下同
在最近成交的20套房产中12万段成交的有1套13万段成交的有3套14万段的有7套15万段的有5套16万段的有2套17万段的有2套
成交均价约是14万
差6000元到2万
差元到31万
换言之
购房者现阶段的反应远远未达到部分业主的预期
PS
从挂牌价和成交价之间的差距来看购房者砍价幅度并不高也就是
他们挑的房子一般都是正常挂价的
对等来说现阶段华府骏苑的业主想要诚心出售就按照市场行情务实着来
因为购房者可不盲目无论是市场行情还是一些
明晃晃的特征
还是一些
莫须有的风声
搜商只要足够耳聪目也明就不难看到或听到一些消息
3
是人为还是怪力乱神
在南七的二手房网站上信旺华府骏苑
在售227套
三期在租438套二期在租88套一期在租320套
合计近1000套
它北边的
大唐
国际公寓在售279套
光从数据上看表层是
非自用房源过多
放眼南七或是政务北亦或是整个合肥这个量都是很扎眼的深入考量之后会很疑惑
房产价值高抢手供不应求
那么反过来成不成立呢
房源过多难卖价值低
光从最近成交的20套房源上也可看到有9套房源的成交周期都在100天以上200天以上的300天以上的还有近500天的
截止落笔前华府骏苑目前在售的房源中显示一年前发布的房源有31套
最早挂出的一套是2018年9月14日
挂出的
距今已1035天
其挂牌价为13万
这能不能得出它难卖和价值低的结论
图全景供图
答案是
还不足以
在蓝中介6月发布的数据中华府骏苑还以近90天成交18套的成绩位列合肥
当周成交TOP20小区
之中成交均价为15万
这说明它当周的成交量还不错也说明它的确具有一定的价值但前提是
物有所值
仅就
当前阶段
来讲
均价15万就是市场给它的价值定位
再多了可就真的是难卖了
这其中的原因自然与地段无关毕竟
紧挨政务和3号线
还有
50中的一定加持
但为何它会成为李嘉诚地段论在合肥的黑粉头子
图截自2015年合肥晚报信旺华府骏苑开发商你胆子这么大评论区
一个原因可以追溯到项目之初据合肥晚报消息当初华府骏苑开发商资金链断裂
千百套房子被它拿去抵押
准业主买了房却
始终办不了产证
当时
延迟交付供电异常买卖受限制户口迁出解决不了孩子入学困难等问题存在了三四年之久
直到合肥晚报2015年发文时网友还说仍有千余套房产
已限制
交易
图2015年半数房源皆被已限制的6栋仍有部分房源呈已限制状态
此后关于华府骏苑的诸多说法其
根源
大概正在于此
诸如风水传言类的怪力乱神又如物业管理存在问题又说租户太多太杂之类
图实拍信旺华府骏苑地下车库一角
一个没开好头的小区
在根基上被烦扰了三四年之久
后续如果未能及时整顿好那么对房产价值产生影响也自是必然的了
真得感叹一句倒霉孩子了
结语
这么一想站在业主的角度说希望它同周边房价齐肩似乎可以理解了
只不过
市场最是现实
向来有一说一或许把自身硬伤修补治愈才是自救于市的正解比营造气氛要来得踏实靠谱许多
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