土地评估的方法有哪些
土地评估的方法如下：1、市场比较法；2、收益还原法；3、成本逼近法；4、剩余法；5、基准地价系数修正法 。【法律依据】《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施 。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见 。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案 。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记 。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明 。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地 。
土地市场评估价是如何评估的呢土地市场价格可以通过基准地价进行一系列的系数修正而得出 。土地市场价格评估的方法有很多，如市场比较法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、成本法等，可以根据土地具体用途及市场状况选择不同的评估方法 。
什么是土地市场？
土地市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和 。主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场 。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排 。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等 。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同 。中国的土地市场有城镇国有土地使用权出让市场(亦称“土地一级市场”）、城镇国有土地使用权转让市场(亦称“土地二级市场”）、土地金融市场、涉外土地市场和土地中介服务市场五种类型 。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系 。
土地市场分类：
1、土地一级市场
土地一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用或征收为国有土地后出让给使用者的市场 。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地 。房地产一级市场是由国家垄断的市场 。
2、土地二级市场
土地二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场 。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场 。
3、土地三级市场
土地三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场 。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场 。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式 。
土地价值评估的成本法市场比较法，与近期交易的类似土地比较，对比成交价格 。在这个成交价格基础上，再进行修改 。收益还原法，它是一种对于待估的土地，用一种土地还原利率来估算土地价格的方式 。成本逼近法，通过考虑利润利息还有缴纳的税金，所确定的土地价格 。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制 。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地 。土地使用权可以依法转让 。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿 。国家依法实行国有土地有偿使用制度 。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外 。
天海造陆的土地用什么方法评估的评估方法如下：
1、市场比较法：市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法 。
2、收益还原法：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等 。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法 。
3、成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法 。
4、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法 。
5、基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法 。
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